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[新闻资讯] 从万科、恒大到碧桂园,挺过挫折的房企都成了行业大佬

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2支棒棒糖 发表于 2018-9-17 00:09:22 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题


  自1998年中国住宅商品化以来,房地产市场风起云涌。20年间,先后诞生了万科、恒大、碧桂园三个行业老大。在今年上半年的房企销售额排行榜上,这三位大佬继续领跑全行业。但鲜为人知的是,在成为老大的过程中,它们都经历过“成长的烦恼”。
  一骑绝尘的万科在2008年遭遇到“捐款门”、“降价门”、“质量门”三重暴击,扩张迅猛的恒大在2012年又迎头赶上国外机构的大举做空。聚光灯会带来无限荣耀,也会放大企业的一切缺点。在飞速发展的房地产行业,做老大从来不是件容易的事。
  同样的遭遇,碧桂园也不能幸免。在近三年业绩复合增长98%之后,拥有2700多个在建项目标段的碧桂园在今年夏天也暴露了一系列建筑质量问题。与此同时,碧桂园的股价也曾一路走低。
  万科、恒大这两个曾经的行业领头羊,面对挫折进行过多项调整,进而证明了自己“做老大”的实力。跨越挫折,是房企老大的必经之路,也是检验房企成色的“试金石”。
  管理跟不上扩张,万科被困“500亿魔咒”
  人们或许已经熟悉了近几年碧桂园、恒大、万科在房企排行榜上的三足鼎立。倒退回十年前,没有人敢怀疑万科的老大地位。这家1988年就涉足房地产的企业,曾创下中国房企的多项第一。
  但2008年“5·12”汶川大地震发生后,时任万科董事会主席王石“祸从口出”。“企业捐200万元是合适的”、“建议个人只捐10元”等言论,将王石和万科立即推进了舆论的洪流中。
  当年9月,网络上又流传出一篇名为《万科松山湖会议纪要》的文章,为一年前王石发表的“拐点论”火上浇油。“万科要发动价格战、清理门户”等说法由此甚嚣尘上。尽管警方调查证明“松山湖”事件是子虚乌有,但人们往往更愿意相信阴谋。
  雪上加霜的是,万科还频繁发生了质量事故。2008年9月,万科东莞松山湖1号1期的50多位业主因为诸多工程质量问题,大闹万科深圳总部。南京万科光明城市项目在当年也曝出了户型、工程质量、装修等问题,
  伴随着“捐款门”、“降价门”、“质量门”,2008年万科出现了史上第一次负增长。从神坛跌落,万科只用了一年。
  面对“捐款门”带来的舆论危机,万科董事会迅速批准了捐款1亿元、重点捐助建设绵竹市遵道镇的议案。2009年万科又设立了新闻发言人制度,原万科副总裁肖莉担任当时的万科新闻发言人,从此王石的言论只代表他个人。
  在时任万科总裁郁亮看来,万科遭遇的这些危机并不是巧合。“对中国企业来说,500亿是个坎。早年华为、海尔、联想在三四百亿的时候也都遇到了一些问题,也都是由外部环境变化引发的。但真正的问题在企业内部。”
  这种现象被称为“500亿魔咒”。500亿规模的大企业,需要与之匹配的管理系统和平台。2008年,万科出现了大量的质量事件和工程事故,这充分暴露了企业规模扩大之后的管理系统压力。
  对此,王石在2008年内部述职中检讨:“大是企业发展的结果,但不能把大当成目标。”郁亮则强调,万科需要回到企业经营的两个原点:“一个点是客户跟市场,一个点是股东跟员工”。
  在“南京事件”之后,王石曾亲自穿着白袜、戴着白手套去检查南京项目。万科总部的工程部门、质量部门、社会责任部门等几个相关部门,也开始对万科的产品进行一次大面积的筛查。
  回归“为普通人造好房子”的原点,万科变得焕然一新。2010年,万科实现销售额1081.6亿元,首次迈过千亿大关,当年为了应对危机进行的多项变革宣告成功。而在十年之后,碧桂园将中国房企老大的门槛拉升至5500亿元时,同样的故事还将再度上演。
  面对恶意做空,恒大打响“空袭保卫战”
  2012年,又一匹地产黑马横空出世。当年3月披露的业绩显示,恒大2011年共实现销售额803.9亿元,力压绿地、保利、中海等老牌房企排名第二;实现销售面积1219.9万平方米,更是挤下行业老大万科跃居第一。
  当年6月20日晚,美国做空机构香橼却发布了长达57页的报告,称恒大已资不抵债,一直向投资人汇报虚假的信息。报告还认为,恒大滥用资本市场的支持以及政府贷款,并将股东的钱挥霍在个人的各种爱好上。
  6月21日,恒大股价开盘即大幅跳水,早盘振幅一度达到20%。截至收盘,恒大股价报收3.97港元。股票市值一度蒸发132亿港元。
  面对外国机构的恶意指控,恒大迅速打响了“空袭保卫战”。21日中午12时30分,恒大发布澄清公告,声明香橼报告不实。一个小时后,恒大董事局主席许家印在广州总部召开电话会议,超过50位香港、内地机构的投资经理参与其中。
  许家印在会上严正声明:“对方的指责太荒唐了。一个上市公司账上有多少现金,都是有会计师事务所在审计,怎么会虚假,不可能。”他还怒斥:“我们的销售数据绝对真实,我们要全力以赴,拿起法律武器,严厉打击!”
  6月22日中午,恒大发布了详细的澄清公告,从会计处理操作、银行存款余额、体育项目投资等方面,对香橼指责进行逐条反驳。在当日香港举行的全球投资者大会上,许家印又与香港多家投行进行了沟通。
  随即,香港八大投行接连发布评级,力挺恒大。花旗在其公告中称:“经过计算,认为公司有充足的流动性。”德银甚至一度设定8.3港元的目标价,比当时恒大股价高出两倍。高盛也发布了30页的报告驳斥香橼的质疑。
  6月26日,许家印斥资1068万元增持270万股恒大股份,再度表明对公司的信心。截至6月27日,恒大股价实现三连涨,区间涨幅1.51%,其股价维持在4元以上。“空袭保卫战”形势已基本明朗。
  这场战争的后续进展是,7月3日,香橼创始人安德鲁·莱福特在接受国内媒体采访时转而改口,表示不能用“舞弊”和“欺骗”的称呼指责恒大。但一天后恒大乘胜追击,时任恒大副总裁赖立新正式就香橼发布负面报告攻击恒大一事,赴香港警务处报案。
  尽管香橼做空事件至此告于段落,但香港证监会在2014年底又展开了针对莱福特的调查,并指控香橼针对恒大的做空报告含有错误和误导信息。2016年,香港证监会裁定,莱福特因散布虚假信息做空恒大被判五年内禁入香港市场。
  反观被偷袭的恒大,良好的业绩与及时的危机处理使其并没有遭受太大损失。2016年,恒大成功超越万科登顶中国房企销售冠军。两年之后,接棒房企销售冠军的碧桂园,也将面临资本市场的重大考验。
  遭遇相似问题,碧桂园决心“刮骨疗伤”
  2017年,中国房企老大之位再次易主,这次突出重围的是碧桂园。今年3月发布的业绩显示,碧桂园2017年共实现销售额5508亿元,实现销售面积6066万平方米,两项指标均位居行业第一。
  截至去年年底,碧桂园共经营1468个项目,覆盖中国大陆30个省、22个市、768个县/镇区。而销售面积上排名第二的恒大,在去年年底拥有的项目数量为766个,仅为碧桂园的52.2%。
  庞大的项目数量,意味着碧桂园即便按照以往的标准精益求精,出现问题的可能仍将大大增加。万科曾遇到的“500亿魔咒”,这次演变成“5500亿魔咒”,施加到了碧桂园身上。
  今年6~7月,碧桂园多地的建筑工地发生安全事故,造成了工人伤亡。与此同时,碧桂园的股价也曾开启下行路线。受棚改收紧、金融去杠杆等因素影响,6月7日至8月3日,碧桂园股价的累计跌幅达到37%。
  安全事故有项目负责人擅自赶工的原因,也有台风带来的短时强降雨及阵风的影响。至于股价下跌,这与碧桂园靓丽的业绩显然无关,而是更多的源于资本市场对内房股的消极预期。
  一时间“碧桂园大崩溃”、“高负债下的危局”等耸人听闻的字眼,出现在许多自媒体的标题中。刚刚坐上头把交椅的碧桂园或许会很无奈,万科和恒大遭受过的两种挫折,恰好被它同时遇到了。
  历史证明,无论万科还是恒大,它们跨越挫折后都变得更加强大了。想要检验自己房企老大的“含金量”,碧桂园必须直面问题,解决问题。
  7月27日,针对近期发生的安全事故,碧桂园发表声明称,已通知所有施工合作单位立即停工,彻底排查和整改安全隐患。
  三天后,碧桂园召开投资者电话会议。除了披露整改情况外,碧桂园CFO伍碧君还透露,如果棚改货币化全部停止,对碧桂园的影响也仅为5%;公司只是近两年发的内地公司债较多,目前资金充裕没必要“拿贵钱”。
  在8月3日的发布会,碧桂园总裁莫斌向死难者鞠躬道歉。他强调已对事故发生区域的管理团队做出降职或免职,并将根据政府调查报告对公司高层及他本人进行追加处理。
  对于碧桂园的积极整改,摩根大通、摩根士丹利等国际大行均给予正面评级。高盛更是在研报中称,碧桂园已宣布采取行动减少未来执行风险,相信其可克服短期挑战。8月7日,碧桂园股票一改颓势,大涨6.42%。
  8月10日,碧桂园宣布成立安全生产委员会,由董事局主席杨国强担任主任。8月21日,杨国强发布致投资者的一封信,称将以“刮骨疗伤”的决心,坚决推进安全生产突出问题整改。
  杨国强在信中强调,宁可放慢一些发展速度,追根溯源全面提升公司管理水平。莫斌同样在21日的媒体沟通会上表示,碧桂园将放慢开发节奏,确保安全。所有的表态指向一个目标,碧桂园将进入“提质控速”的新阶段。
  当天,碧桂园还发布了2018年中期业绩。截至6月底,碧桂园共实现销售额4124.9亿元,领先排名第二的恒大1000多亿元。这份出色的业绩,显然为碧桂园在新阶段“苦练内功”创造了条件。
  截至8月21日收盘,碧桂园股价大涨7.94%升至12.24港元。碧桂园一个月来的多项整改措施,初见成效。

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精彩评论27

wuqunce 发表于 2018-9-17 00:18:12 | 显示全部楼层
看帖回帖是美德!从万科、恒大到碧桂园,挺过挫折的房企都成了行业大佬,徽乐官网-安徽人社区
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icihdlfgxf 发表于 2018-9-17 01:18:11 | 显示全部楼层
不错不错,楼主您辛苦了。。。
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donaldjackie 发表于 2018-9-17 04:28:37 | 显示全部楼层
谢谢楼主,共同发展
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694207667 发表于 2018-9-20 16:01:31 | 显示全部楼层
支持一下从万科、恒大到碧桂园,挺过挫折的房企都成了行业大佬,徽乐官网-安徽人社区
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philon 发表于 2018-9-20 19:03:51 | 显示全部楼层
真是 收益 匪浅
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CCouQPvx 发表于 2018-9-22 16:32:06 | 显示全部楼层
好好 学习了 确实不错
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dzlqsq 发表于 2018-9-26 18:16:19 | 显示全部楼层
帮帮顶顶!!
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飞翔de希望 发表于 2018-9-26 19:14:27 | 显示全部楼层
写的真的很不错
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chenlei520 发表于 2018-9-26 19:51:41 | 显示全部楼层
真是 收益 匪浅
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